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[戴斌]南充大合置业有限公司诉李某某撤销商品房买卖合同纠纷

代理意见

尊敬的审判长、人民陪审员:

   四川泰宇律师事务所接受本案被告李某某的委托,指派本律师为李某某的代理人。现结合两次庭审中查明的事实,依据相关法律法规及最高人民法院的指导性案例,发表以下代理意见,恳盼合议庭予以采信:

一、原被告于2016年1月20日所签的《商品房买卖合同》合法有效。

   从《民法通则》第五十八条到《合同法》第五十二条第(五)款规定再到《合同法》司法解释(二)第十四条的规定,充分显示立法精神是强调契约自由,严格和缩小了司法裁决对合同无效的认定标准。原告以侵害第三人利益为由,主张合同无效的理由不成立。《合同法》第52条第二款规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效,可见“恶意串通”是前提条件,本案双方争议如此之大,明显证明双方无“恶意串通”的意思,且现在并无第三人主张双方的行为侵害了其权益。

   故该合同是双方真实意思表示,合法有效。

二、无重大误解、显示公平、乘人之危的情形。

1、重大误解构成的要件:(1)须是表意人因为误解作出了意思表示。即表意人的错误认识与其作出的意思表示之间具有因果关系。(2)必须对合同的内容等发生了重大误解。(3)误解是因误解方自己的过错造成的,而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的,在通常情况下,都是由表意人的过失行为造成的,即由其不在意、不谨慎造成的。如果表意人具有故意或重大过失,则行为人无权请求撤销,法律不允许当事人在自己具有故意或者重大过失的情况下,借口实施的行为对自己不利而随时提出撤销。(4)误解是误解的一方的非故意的行为。

本案中,原告是专业的房地产开发公司,有专业的团队,对一份商品房买卖合同的误解从何而来?

2、依《民通意见》第72条规定,构成显失公平的合同需要具备以下主要要件:首先,须有主观故意,即一方当事人有利用自己的优势或者对方没有经验,致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的故意。本案中,原告系商品房开发商,被告系小商人;在签订合同时,原告有其聘用的专业律师、房屋销售经理在场,被告仅请了一个从事过房屋销售的销售员到场。无论是资金实力、人脉资源、商品房买卖经验、法律专业知识,原告均占有极大的优势。故被告无优势可利用,亦无利用优势的故意。其次,合同内容严重违背公平原则,双方当事人的权利义务严重不对等,经济利益极其不平衡。对于我国来说,对显失公平原则的适用范围有适当的限制,主要适用于消费者保护领域,成为消费者对抗奸商的法律武器。对于专业商人来说,由于其本身具有保护自身免受显失公平之害的能力,因而对于商人之间的合同关系,一般不应以显失公平为由进行干预。在市场经济条件下,价格同价值的偏离将成为常规,追求单纯的结果公平很可能会干扰、扭曲基于市场供求的作用所形成的双方的对等给付关系,从而造成对价值规律的否决。原告仅以出售价格较低,便认为显失公平,不符合法律规定。况且,出售时的价格并不是明显过低,理由如下:

   南充当时的经济环境:房地产市场不景气,成交量大幅下滑,法院拍卖的房屋基本上流拍;民间借贷严重失信,按年利率24%支付利息,亦无处可借款。

原被告签订房屋买卖合同时的情形:1、原告无法依2015年7月26日双方所签的房屋买卖合同履行回购义务,无法履行还款义务。2、2015年7月26日双方结算时,原告应向被告支付本息772万元,从2015年7月26日起每月应付租金22万元,至2016年1月25日应付租金132万元,原告实际支付租金42万元,即截止2016年1月26日,原告应向被告支付本息和租金共计862(772+132-42)万元。如按年利率24%计算利息,扣除已付42万元,截止2016年1月26日,原告也应向被告支付本息共计822.64(772+92.64-42)万元。2016年1月20日签订房屋买卖合同时,被告作出让步,双方约定购房款为802万元。3、签订合同当时,原告作为从事房地产开发的专业企业,有其负责人、律师、从事房地产销售的经理到场,被告方仅请了一个曾经从事过房屋销售的销售人员参与。4、单独办理案涉房屋预售许可证时,是由原告方工作人员与被告共同前往房管局办理,因原告无力支付相关费用,是经被告介绍并为其担保,在被告朋友处借款支付相关费用;达成协议后,是由原告方的工作人员在电脑上操作,双方网签的《商品房买卖合同》。5、双方在现场查看案涉房屋时,其房屋外围与地平面连接处有明显裂痕。6、在签订合同当日,原告出具承诺书,承诺“自愿放弃:以显失公平等为由要求撤销商品房买卖合同的权利。”

根据被告出示的证据显示,当前案涉房屋现状:在签订房屋买卖合同一年后的今天,案涉项目已经彻底停工,原告背负巨额债务无力偿还,无法为案涉房屋办理相关所有权手续,亦不知何时能办理;案涉项目如果依旧是烂尾楼,不能成为成熟的商圈,案涉房屋价值将严重贬值;案涉项目成为成熟的商圈遥遥无期。

综上,在原告四面楚歌、债台高筑时,以802万元出售后,了结了与被告的债务关系,缓解了债务危机。当时,在经济不景气,现金极为紧张的情形下,会有人用802万元购买办理产权证遥遥无期的案涉房屋吗?其不仅要背负高利息,案涉房屋亦无法抵押、买卖、融资。如果高于802万元的价格有人购买,任何人不会以802万元出售。被告购买案涉房屋亦是迫于无奈,为了避免借款成为呆账,只有买下案涉房屋。如果是仅仅将购买案涉房屋作为原借贷关系的担保,被告就不会以862万元当802万元计算购房款。《民法总则》已经删除了民事活动中“等价有偿原则”,其充分体现出民事立法精神的意思自治,契约自由,民事权利可放弃、其义务必须履行原则。

原告出示的案涉房屋价值构成的证据,除不具有真实性外,其中还包括了因原告违约而产生的各项费用,故其不能体现案涉房屋真实价值。而就算价格同价值有所偏离,也不能直接认定为显失公平。故无显失公平的情形、被告亦无使房屋买卖合同显失公平的能力。

3、原告所称被告用采取财产保全行为的方式主张债权,是对原告的胁迫和乘人之危,纯属无稽之谈。《民法总则》第151条规定的显示公平需受损害方缺乏判断能力。被告主张债权时,是依法申请法院对被告的财产予以诉前财产保全,法院依法采取财产保全措施,是合法的方式维权,于情于法都不构成胁迫和乘人之危。原告有律师参与,又是房产公司,当时不可能缺乏判断能力。原告如果认为保全措施不当,有法律规定的救济方式,当时就可以申请复议、可以报警、可以公开拍卖后支付欠款等。如果依法维权的方式构成乘人之危,那么大多数调解协议都可以申请撤销,这必然严重影响交易安全。《民法总则》虽然还未实施,但其显示了立法精神和原意。

三、原告的撤销权已经消灭。在签订合同当日,原告出具承诺书,承诺“从2016年7月25日起,自愿放弃:以显失公平等为由要求撤销商品房买卖合同的权利。”而原告主张撤销权的时间是2016年8月1日。《合同法》第55条规定“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的,撤销权消灭。原告所依据的理由是价格过低,被告以财产保全的方式胁迫、乘人之危,这些在签订合同时原告就已经明知并明确表示在放弃。故案涉商品房买卖合同其成立时即生效,且原告的撤销权已经消灭。

四、本案法律关系是商品房买卖,本案商品房买卖合同不是原被告原民间借贷合同的担保。

   1、原民间借贷合同经双方结算后,将欠款冲抵购房款,原告出具收据予以确认,原民间借贷合同已经因抵消而终止。《合同法》第九十一条规定:“有下列情形之一的,合同的权利义务终止:(三)债务相互抵销”。即原民间借贷合同原告应履行的债务与被告因商品房买卖合同应履行的债务相互抵销,原民间借贷合同的权利义务已经终止,民间借贷的法律关系亦已经终止。故以物抵债符合法律规定。

2在签订商品房买卖合同时,无任何证据证明双方有以商品房买卖合同作为民间借贷合同担保的意思表示。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条有关证据证明力认定原则的规定,商品房买卖合同作为书证,其证明力相对于传来证据、间接证据具有较高的证明力。况且在本案中,没有任何证据证明双方2016年1月20日所签《商品房买卖合同》有为借款担保的意思,故应当认定商品房买卖合同无担保的意思表示。

3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的前提条件是有充分证据证明当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保,才能认定是民间借贷关系,而前面已述本案无任何证据证明买卖合同是民间借贷合同的担保,故本案不适用该条。

依《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事部分)》 第26 条、第27条的规定,原告要求确认以房抵债协议无效的、本案是民间借贷关系的主张不应得到支持。其(商事部分)第九条第二款规定,债权人请求债务人履行以物抵债约定的,应予支持;债务人反悔的,不予支持。

最高人民法院2016年发布的第72号指导案例认定:借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《物权法》第186条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

4、民间借贷的相关合同、收据、资料已被原告收回,并注明全部作废,致使被告无证据向原告依民间借贷关系主张债权,亦证明在签订商品房买卖合同时,双方的真实意思表示是建立买卖合同关系,终止民间借贷关系。如果认定本案商品房买卖合同是作为民间借贷合同的担保,被告将即无法取得物权又无法享有债权,明显违背公平原则。

5、原告以交房时间在合同约定的最后交房时间之前,推定双方真实意思不是履行商品房买卖合同的理由不成立。依照法律规定,原告只能依约在约定的最后交房时间之前交房,而不能再约定的最后交房时间之后交房,对原告交房是否符合约定,被告亦保留请求其赔偿的权利。

故原告请求确认本案的基础法律关系是民间借贷,不符合法律规定。

五、本案系原告严重违约所致,故被告因本案支付的所有费用应当由原告承担。庭审中,本律师在向原告发问时,原告回答是因为未依约履行借款合同而导致本案纠纷的发生,故本案所涉费用应当由原告承担。

综上,原告的诉求不符合法律规定,缺乏事实依据,理应依法驳回。原告亦应依约为被告办理相关过户手续。

以上意见恳盼采信。

                               代理人:戴斌

                               2017年5月8日